小产权房购买的风险提示

时间:2015-12-09 15:09来源:未知 作者:万典律师8 点击:
关于小产权房购买的风险提示时间: 小产权房是指建造在农民集体土地之上,未经规则,未缴纳土地出让金等费用,由享有该土地所有权的集体组织或者与房地产开发商联合开发建设,
关于小产权房购买的风险提示时间:
“小产权房”是指建造在农民集体土地之上,未经规则,未缴纳土地出让金等费用,由享有该土地所有权的集体组织或者与房地产开发商联合开发建设,并由集体组织自行制作和颁发房产证的房屋。由于土地来源及颁发房产证的主体资格不适格,购买此类房屋,虽比同地段房屋价格大幅优惠,但在法律上却存在诸多风险。本文中,安妮律师将通过以案说法的方式,为大家一一提示。
导读:“小产权房”是指建造在农民集体土地之上,未经规则,未缴纳土地出让金等费用,由享有该土地所有权的集体组织或者与房地产开发商联合开发建设,并由集体组织自行制作和颁发房产证的房屋。由于土地来源及颁发房产证的主体资格不适格,购买此类房屋,虽比同地段房屋价格大幅优惠,但在法律上却存在诸多风险。本文中,安妮律师将通过以案说法的方式,为大家一一提示。
案例简介
2010年8月10日,范某某与北京某房地开发公司签订《房屋购买合同》,购买了位于北京市沙河镇某新村住宅一套。该新村系该地产公司与沙河镇镇政府联合开发的北京市昌平区旧村改造项目。范某某购买的房屋建筑面积为125平方米,总价款为98万,付款方式为一次性付款。同时,范某某还与开发商约定,开发商应争取在2011年12月31日前办理完毕北京市房管局颁发的房产证,即所谓的“大产权”。届时如不能办理,范某某有权解除合同,开发商应退还购房款并按已将购房款的2%支付违约金。如范某某要求继续履行合同的,开发商则按每日万分之三的标准支付违约金至实际办理完毕为止。
合同签订之后,范某某支付了全部的购房款。2011年2月1日,开发商交付使用了房屋。此后,开发商一直未按约定办理该房的“大产权证”,范某某多次催问,均无结果。2012年5月,该开发商向昌平区人民法院起诉,称所售房屋没有办理预售许可证,至今也无法办理。为了防止扩大双方进一步的损失,要求确认与范某某所签《房屋买卖合同》无效。
庭审中,原告开发商诉称:在签订购房合同前,已经明确告知过被告所售房屋为“小产权”,正争取办理“大产权“,但是不承诺一定能办下来。如果办不下来,被告可以解除合同。现因国家政策发生变化,该项目已经无法办理预售许可证,故要求确认合同无效。同意退还已交房款,并愿意按银行同期活期利息支付违约金。
被告辨称:当初我在购买该套房屋时,原告告知五证齐全,并称今后会办理“大产权“,我才同意购买,并一次性交纳房款。现原告称国家政策改变,不能办理”大产权“,属欺诈行为。现我同意解除合同,但要求原告双倍退还已付房款,并足额支付违约金。
法院判决
法院经审理后认为:北京某房地产开发公司所销售的某新村房地产项目具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,但未办理土地出让手续,因此不属于商品房开发项目。根据国家相关法律,是无法取得商品房预售许可证的。该公司与范某某签订的合同系双方自愿签署,未违反国家的相关法律,应是合法有效的。对于原告请求确认买卖合同无效的主张,本院不予支持。鉴于原告要求确认合同无效,被告同意解除合同,由此可见双方均不愿意继续履行合同,本院尊重双方的意愿对该合同予以解除。合同解除后,原告北京某开发商应退还被告已支付的房款,并按合同约定支付违约金。对于原告主张按银行同期利息支付违约金的诉求,本院不予支持。关于被告反诉主张的原告存在欺诈销售行为,本院认为本案房屋并不属于商品房,亦双方在合同附件中也有约定,被告在庭审中也无证据证明原告欺诈故意的存在,故不予支持。
法院判决:原告与被告于2010年8月10日签订的买卖合同解除。原告于判决生效后十日内返还被告购房款及支付相应的违约金。被告于判决生效后三十日内返还房屋给原告。驳回原被告的其它诉讼请求。
律师说法
“小产权房”溯其源由,早在改革开放之前就出现了。最早的“小产权房”是号称“天下第一村“的江苏华西村。此后,此类为改造新型农村所建造的住宅销售给城镇居民的现象比比皆是。导致此现象产生的根本原因是根据1988年颁布的《土地管理法》规定,准许集体土地使用权依法转让,同时也准许城镇非农村户口的居民使用农村集体土地来建造房屋。因此,“小产权房”在当时根本就不是一个法律问题。时至1998年,《土地管理法》大修后,明确规定了农民集体所有的土地不得进入土地一级市场,一级市场的土地必须是国家所有的土地。也就是说除开农民自建宅基地房屋外,其它房屋必须经过土地征收和审批手续,交纳土地使用费后,才能正式建造房屋。此后,“小产权房”才逐渐成为一个法律问题进入到人们的视线中。特别是近年来,由于大城市房价的一路彪升,现在的“小产权房”已然成为了一种独立的房屋供应类型。在北京,可售的“小产权房”就占到了北京楼盘销售总量的20%,而深圳则高达40%。
(责任编辑:编辑1)
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