如何处理房屋质量纠纷

时间:2015-12-09 15:27来源:未知 作者:万典律师8 点击:
别墅漏水,谁之过 案件要点: 购买商品房难免可能会遇到房屋质量问题,其中因房屋质量不合格引发的漏水和开裂纠纷最为普遍,本案着重讨论因房屋质量问题导致的纠纷该如何处理

别墅漏水,谁之过

 案件要点:

       购买商品房难免可能会遇到房屋质量问题,其中因房屋质量不合格引发的漏水和开裂纠纷最为普遍,本案着重讨论因房屋质量问题导致的纠纷该如何处理。

案情介绍:

       钱玉兰2008年8月份在嘉定南翔购置了一套别墅,别墅的开发商为上海斯玛公司,双方约定2009年5月10日交房,钱玉兰按约支付了所有房款,房屋也于2009年5月10日当天交付给了钱玉兰,因为交付的是毛坯房,因此交房后钱玉兰当即开始装修,经过三个月的装修,房屋修葺一新,正当钱玉兰准备入住的时候确发现,该房屋三楼卧室顶部和卫生间墙壁处,以及一楼大厅顶部,逐渐有水渍渗出,并且逐渐扩大,钱玉兰遂与开发商交涉,斯玛公司经过现场勘测称,该房屋交付是完全没有问题,房屋质量是合格的,之所以会出现渗水现象主要是因为房屋在装修过程中破坏了防水层或者进水管所致,不是房屋质量问题,因此开发商不承担责任,开发商只愿意免除钱玉兰5个月的物业费,其他无能为力,而钱玉兰则称自己本身找的是有装修资质的装修公司装修的,图纸事先经过物业公司的核对,没有问题才装修的,装修过程中也没有破坏原有结构,因此坚持要开发商承担全部责任。双方各执一词,在将近3个月的交涉中房屋的漏水问题日趋严重,部分地方已经发霉,在此情况下,钱玉兰诉至法院,请求法院依法主持公道。

法院判决:

      法院在审理过程中委托专业的质量监测站对于房屋的漏水原因进行了检测检测结果表明房屋漏水系混凝土浇注过程中违规操作,导致房屋交付后出现裂缝同时防水措施不到位共同造成漏水,同时检测站也制作了维修方案,根据维修方案,评估公司根据维修方案进行评估,评估总价为37.45万元。因此法院判决斯玛公司赔偿钱玉兰损失37.45万元。

作者评析:

      处理房屋质量问题必然会涉及到鉴定部门和评估部门,因为造成房屋质量问题的原因是一个非常专业的问题,只有建筑领域的专家才有可能搞清楚具体的原因,法院的法官不是建筑专家,所以对于具体的质量问题必须要由房屋质量方面的专家根据专业的检测仪器检测出来的结果作为定案的依据,而不能想当然,这也体现了诉讼的严谨性。同时房屋的修复和评估也涉及到具体的专业领域,必须由相关方面的专家来解决,一般说来,维修方案的制定是由鉴定部门一并作出的,而房屋的评估则是要求必须是具有房屋建筑作价资质评估公司完成,两个部门相互配合以确定最终的原因和损失大小。本案就是这样一起典型的质量纠纷案。

     另外,在具体的房屋质量纠纷案件中也会碰到一些其他方面的问题。在此一并阐述。

     一、出现质量问题,是否可以解除合同呢?

很多读者都会有此困惑,认为只要房屋出现质量问题,就可以要求退房,实际上这个说法是不对的。房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者可以解除房屋买卖合同,或者说退房。根据《合同法》的有关规定,当违约方不履行合同的主要债务,或违约方的违约行为致使对方当事人无法实现合同目的时,对方当事人可以依法单方解除合同。买卖合同卖方的主要义务是交付质量合格的标的物,具体到房屋来说,房屋质量应该符合国家标准,满足正常的使用需要。如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用,那么应该认为发展商没有履行合同主要义务,而购房者在使用房屋时其人身、财产安全将受到威胁,购房者的合同目的也无法实现。因此,《商品房销售管理办法》第三十五条规定,“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”由此可见,法律上允许因房屋质量问题解除合同的前提条件仅限于房屋“主体结构质量不合格”和“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情形。

二、房屋质量问题是否可以认定交房迟延?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定来看,是否有权利拒收房屋还是要看两个因素,第一房屋质量问题的程度,如果房屋地基基础工程和主体结构工程存在质量问题或者严重影响到正常的居住和使用的,那么不论合同是否对此有约定,业主都有权拒绝接收,并有权向开发商要求退房及承担违约责任。第二,如果房屋质量问题没有严重到如此程度,仅存在一般质量问题且未严重影响正常居住,那么业主是否有权利拒绝收房并要求开发商承担赔偿责任,就要看合同依据了,也就是说,如果合同明确约定了相关的质量标准,而交付的房屋不符合合同约定,业主可以拒绝收房;若合同没有约定或约定并不明确,而开发商也取得了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》,业主就不能拒绝收房,业主只能先接收房屋,然后要求开发商在保修期限内承担维修之义务。如果开发商拒绝履行,业主可以自己修复,然后再起诉开发商要求其赔偿经济损失。

三、是否可以要求开发商赔偿房屋维修期间的租金损失。很多房屋质量问题的诉讼,业主都会提出类似的要求,一半说来此问题评估公司在评估过程中经常是将其作为损失写入评估报告的,如果是这样的话,那么业主就不能重复索赔。当然这也要看具体是否需要另租房屋,因为有的时候房屋质量问题的 只需要局部维修,并不影响其他部位的居住和使用,这可能在一定程度上影响到了业主的生活,但是法律是严谨的,只要其他部位依然能够满足居住要求,法院判决一般也不支持支付租金的要求。

 

(责任编辑:编辑1)
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