关于房屋的善意取得的法律问题

时间:2015-12-09 15:44来源:未知 作者:万典律师8 点击:
关于房屋善意取得的法律问题 善意取得,又称为即时取得,是指无权处分人将其占有的财产转让给买受人,如果买受人在取得该财产时是出于善意(即对无权处分人之所为完全不知情)
关于房屋善意取得的法律问题
善意取得,又称为即时取得,是指无权处分人将其占有的财产转让给买受人,如果买受人在取得该财产时是出于善意(即对无权处分人之所为完全不知情),则买受人将依法取得该财产的所有权。原所有权人将丧失对原物的返还权,只能请求无权处分人赔偿相应的损失。善意取得是《物权法》颁布后确立的一项重要的民事法律制度,它对保护市场交易安全起到了至关重要的作用,具有确定性和终局性的法律特点。本文中,安妮律师将从自己代理过的一个案件分析入手,为大家详细介绍善意取得制度的相关法律问题。
善意取得,又称为即时取得,是指无权处分人将其占有的财产转让给买受人,如果买受人在取得该财产时是出于善意(即对无权处分人之所为完全不知情),则买受人将依法取得该财产的所有权。原所有权人将丧失对原物的返还权,只能请求无权处分人赔偿相应的损失。善意取得是《物权法》颁布后确立的一项重要的民事法律制度,它对保护市场交易安全起到了至关重要的作用,具有确定性和终局性的特点。
案情简介:
1998年11月,女方李从艺与男方张西洋在北京朝阳区民政局登记结婚,婚后育有一子。2003年5月,双方购入位于北京市上地酉街的一套商品房,房屋面积153平方米,首付30%,剩余部分银行按揭贷款,房屋登记在张西洋一人名下。
2009年初,夫妻感情恶化,双方遂协商卖掉该房屋,用卖房所得款分别再购置二套小户型房屋分开居住以避免争吵。卖房事宜由男方一人办理,并委托我爱我家房屋中介公司放盘销售。
2009年10月,该房顺利卖出,买受人任三省支付了355万购房款,全部打入男方的银行账户,随后男方将房屋过户到了任三省的名下。
2010年1月,男方张西洋起诉与女方李从艺离婚,女方提出男方未经其同意,私下转让了夫妻共有的房产,要求对离婚案件中止审理。之后,女方李从艺以买受人任三省和男方张西洋为共同被告,提起了房屋买卖合同无效的确认之诉。
在审理过程中,原告李从艺主张:涉案房屋为她与被告张西洋的夫妻共同财产。在双方协商离婚过程中,张西洋将该房屋低价转让给了任三省,双方恶意串通的行为严重侵害了她的合法权益,该买卖合同应被确认为无效。对此,原告提供了原房产证、与被告张西洋的结婚证等证据予以证明。
被告任三省辩称:自己并不存在与被告张西洋恶意串通的事实,买卖双方主观上都属善意。双方是通过中介才结识的,房屋买卖行为是正常的市场交易行为。况且自己也尽到了应有注意的义务,双方转让房屋的价格合理且产权已过户,自己已善意取得的该房屋,双方所签订的买卖合同应合法有效。对此,被告任三省提供了中介居间合同、房屋买卖合同、银行转账记录、房地产公司挂牌价以及新的房产证予以证明。
被告张西洋辩称:自己出卖该房屋是与原告协商后进行的,并不存在原告所述的私自转让的情形。同时,自己与被告任三省素昧平生,并不相识,所有交易均是通过房屋中介完成的,双方并没有恶意串通损害原告的利益。对于自己与原告协商卖房的事实,被告张西洋未提供相应的证据。
法院判决:
一审法院经审理后认为:被告任三省虽是通过中介公司登记购房,称已尽到了必要的审查义务,但其承认在两次实地看房过程中,均未见到原告李从艺和被告张西洋本人,只见到房内有老人和孩子;对为何没有结合其它材料以及张西洋的年龄、婚否、看房时发现屋内有老人、孩子等情况,进一步针对该房屋的产权情况予以了解一节,被告任三省不能作出合理的解释。同时,针对为何买卖双方与中介公司签订的《居间合同》及买卖双方之后签订的房屋购买合同中所记载的房屋主体价格,房屋装饰、装修及附属设施价格不一致,且对共有人情况记载不清的情形,经本院反复询问,二被告均不能作出合理的解释。关于购房款一节,被告张西洋称其收到了房款现金及经银行转帐的款项,但未出示银行转帐的相关资料,并对具体情况始终不能详细说明。综上,结合本院查明的情况以及在案证据,现原告李从艺提出二被告恶意串通签订房屋买卖合同,将房屋产权进行转移的行为损害了其合法权益,并主张上述合同无效,其理由充分,于法有据,本院予以支持。
被告任三省所提出其是涉案房屋的善意取得人,但并未对此提供充足的证据,所述理由也有违常理,本院对其抗辩理由,不予采信。被告张西洋所提出其出卖房屋时原告知情,也未就此提供相应的证据,对其抗辩理由,本院亦不予采信。据此,判决任三省与张西洋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
 一审结束后,二被告不服,上诉到北京市中级人民法院。
二审法院经审理后认为:被告任三省在房屋买卖过程中并不存在过错,并按合同约定付清了房款和办理了过户,其购买价格亦符合同地段房屋的一般市场价,应属善意取得,依法予以保护。至于被告张西洋主张原告李从艺对其出让行为知情,因未提供相应证据,本院不予采信。对此给原告李从艺造成的损失,被告张西洋应承担相应的赔偿责任。据此,二审改判被告任三省与张西洋所签卖卖合同有效。
(责任编辑:编辑1)
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